מה התכלית שלשמה נוסדה התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית? התשובה הברורה והידועה לכל העוסקים במלאכה והיא לחזק מבנים לשעת אסון כמו רעידות אדמה ומתקפות טילים. ואכן מדובר ברעיון חשוב וערכי אך הביצוע לוקה מעט בחסר, במיוחד לאור העובדה כי נכון להיום מה שמניע את ההתחדשות העירונית הוא הנושא הכלכלי ולא ההגנה האזרחית. אברהם שמש מנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברת קרסו נדל"ן, במאמר השופך אור על הדרך הנכונה להוביל התחדשות עירונית במיוחד בימים בהם אנו למדים על בשרנו כי התחדשות עירונית היא מצילת חיים.
אין אזרח במדינת ישראל שלא יזכור לכל חייו היכן הוא היה ב- 7.10.23 בבוקר הטבח הנורא בתולדות מדינת ישראל והאנושות כולה. מיד כולנו הבנו כי מדינת ישראל כמו שהכרנו אותה לא תחזור להיות כפי שהייתה, תחושת הביטחון נפגעה ודורשת שיקום וסדרי העדיפויות שלנו ישתנו. אנו בענף ההתחדשות העירונית, לא מתיימרים להיות אנשי צבא וביטחון ולא כאן כדי לתת עצות אסטרטגיות על מהלכי התקפה ומלחמה. אך אנחנו בהחלט יכולים לומר למקבלי ההחלטות במדינת ישראל בקול ברור כי הגיע השעה להבין כי התחדשות עירונית ומיגון בנינים ושכונות הן משימות לאומיות ויש לקדמן לפי המטרה הראשונית של התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית ובכך לסייע לעוד מאות אלפי בעלי דירות להרגיש מעט יותר בטוחים בבתים שלהם וחברת נדל"ן ותיקה בענף ההתחדשות העירונית, יש לנו גם כמה עצות חשובות שיגרמו להתחדשות עירונית להראות שונה ביום שלאחר המלחמה.
להתחיל בצורך אזורי ביטחוני לפני שעוברים לכדאיות כלכלית.
כיום, כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל לפני הכל בחינת היתכנות תכנונית, מדד צפיפות ליחידת שטח תכנוני וכלכלית, שיעור רווח יזמי מינימאלי ובחינה של ביקושי רכישת הדירות באזור, מה שהוביל את ענף ההתחדשות העירונית להתמקד כמעט באופן בלעדי באזורי הביקוש בכללם ירושלים ומרכז הארץ ופחות באזורים בהם הצורך בחידוש מבנים והגנתם רב ודחוף יותר. חשוב להתחיל ולהבהיר כי ממש לא מדובר בתופעה בעייתית או חסרת התחשבות מצד חברות הנדל"ן שהן חברות פרטיות הנדרשות לבחון תמיד את כדאיות העסקאות אותן הן מבצעות וכמובן לא להסתכן ביציאה לפרויקט ללא בחינה של כדאיות כלכלית. אם כך איפה נמצא הפתרון? מה יגרום לענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית לנוע אל עבר אזורים בעלי ביקוש נמוך יותר אך בעלי צורך חידוש ומיגון גבוה יותר? התשובה נמצאת בירושלים, במסדרונות הכנסת ומשרד הבינוי והשיכון שחייבים להבין כי יש צורך ממשי ומציל חיים במיגון שכונות ומבנים ולכן עליהם לייצר תכניות כלכלית העוסקות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים בהם לא קודמו פרויקטים בעבר בגלל פער כלכלי. לתפיסתנו ההסתכלות הנכונה של קידום התחדשות עירונית ברמה המדינית ביום שלאחר המלחמה צריך להתמקד בשלוש שאלות: 1. מהו הצורך הביטחוני? 2. מהי הכדאיות הכלכלית ואיך ניתן ליציר כדאיות כלכלית באזור? 3. איך דואגים להתפתחות עתידית לבעלי הדירות באזור? באמצעות מענה לשלוש השאלות הללו נוכל להבטיח גם התחדשות עירונית וביטחון לאזורים רבים ופריפריאליים יותר וגם לייצר לאזורים אלו הגירת דיירים לאחר שלא מעט תושבים יחששו להתגורר באזורים אלו בעתיד.
דווקא ארגון התחדשות עירונית ארוך, שקוף וייסודי מקצר תהליכים בהמשך
תהליכי התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינוי בפרט כרוכים בתהליכים ארוכים שברובם גם מאוד הכרחיים היוצרים מצב שבו פרויקטים מסוימים יכולים לערוך גם מעל לעשור מרגע הארגון ועד לרגע האכלוס. גם במקרה זה, כמו בנושא הכדאיות הכלכלית, חשוב להבין כי אין פתרון קסם ותהליך של פרויקט התחדשות עירונית הכולל ארגון והחתמת בעלי דירות, הריסת בניינים ישנים ובנייה של שכונות חדשות, הוא תהליך ארוך ומורכב שבכל מצב נכון שינוהל בצורה יסודית ויעילה מה שייקח שנים רבות. אך לצד ההבנה הזו, ישנם לא מעט דברים שניתן לבצע באופן מיידי על מנת לייעל את התהליך ואף לקצרו. אחד הנושאים החשובים ואולי זה העומד בבסיס של תהליך התחדשות עירונית בריא ונכון, הוא ניהול תהליכי ארגון נכונים וטובים מול הדיירים במתחם הפרויקט, המתחיל מההבנה כי בעלי הדירות חסרי אמון בתהליך והם חוששים ובצדק. צריך לזכור כי בעלי הדירות הם אלו הממשים את חלקם בחוזה הדורש מהם להעניק ללא תמורה מיידית, את הדירה הישנה שלהם לטובת חלום של דירה חדשה הכתוב בהסכם. לכן מה שחשוב מאוד לעשות הוא לבנות אמון דרך תהליך שקוף, יעיל וטכנולוגי המקבע את מעמדם של בעלי הדירות כשותפים מלאים לתהליך המקבלים עדכונים שוטפים על כל שלב ומקבלים תשובות לכל שאלה שעולה להם בדרך. אומנם נראה כי מדובר בתהליך ארוך יותר מבחינת זמן אך מניסיוננו מדובר בתהליך חשוב מאין כמהו אשר בונה יסודות חזקים של שותפות ויעילות אשר יסייעו לקדם נושאים רבים בהמשך הדרך ויקדמו את הפרויקט בצורה טובה יותר.
בירוקרטיה יעילה ולא מעיקה- התחדשות יד ביד עם צורכי הרשויות.
על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה מהירה וטובה, חשוב מאוד להבין כי התחדשות עירונית יכולה להתקיים רק באמצעות יצירת משולש סנרגטי חזק המורכב מבעלי הדירות, חברות יזמיות ואנשי המקצוע וכמובן הרשויות המקומית. לאורך השנים ראינו כי יחד עם ארגון חזק וקשר טוב עם בעלי הדירות חשוב ליצר שיתוף הפעולה נכון עם הרשות המקומית הכולל הבנה נכונה של צורכי הרשות המקומית בשילוב עם מתן פתרון לצרכים הללו בחזון הפרויקט הבא לידי ביטוי בתכנון משותף המציג אפשרות ממשית של התפתחות עירונית לצד התחדשות עירונית. בדרך זו אנו תורמים לרצון של הרשות לקדם ולהניע קדימה את הפרויקט בצורה יעילה ומסודרת במקום בדרך בירוקרטית ומסורבלת.
ואיך משפרים את הכדאיות הכלכלית המהווה סף תנאי לקידום פרויקט יזמי בפריפריה.
אנו בוחנים לא מעט מתחמי פינוי בינוי באזורי הפריפריה, אולם בחינה מהירה של נתוני מחירי המכירה למ"ר והיחס בין דירות תמורה לדירות בעלים, מוביל אותנו ברוב המקרים לחוסר כדאיות כלכלית, אז מה עושים בכל זאת…
שיפור הכדאיות הכלכלית באמצעות הגדלת מספר יחידות התמורה ביחס לדירות בעלים לא תמיד עובר את ההיתכנות התכנונית, פרויקטים "הנהנים" מיחס גבוה בין מספר יחידות (דירות) תמורה למספר דירות הבעלים, מובילים לשיעור צפיפות גבוה לדונם, דבר המחייב ירידה למספר גדול של קומות חניון תת קרקעי, לעתים מעל ל- 4 קומות חניון תת קרקעי ולתכנון של מגדלים בגובה רב. כל אלה מייקרים את עלויות הביצוע ומפחיתים את הכדאיות הכלכלית.
שבירת תקרת הזכוכית, איך כן מצליחים להגדיל את הכדאיות הכלכלית.
פתרון לבעיות קשות ומורכבות לעתים דורש חיבור של משאבים ומערכות שונות לפתרון בעיות מורכבות.
חברות יזמיות בדרך כלל נהנות מתכנון וקידום פרויקטים במרחב ארצי ומעט מהן מתמקדות אסטרטגית במרחב גיאוגרפי עירוני/מרחבי ועל כן יש לחשוב ולקדם תוכניות פינוי בינוי בפריפריה ותגמול זכויות בניה באזורי ביקוש באמצעות רשויות התכנון הארציות, המחוזיות והמקומיות הרלוונטיות.
לדוגמא, יזם המעוניין לקדם מתחם פינוי בינוי בפריפריה יוכל לקבל תוספת יחידות דיור במרכז הארץ או בירושלים או בכל אזור ביקוש אחר על מנת שיוכל לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בפריפריה וההתייחסות תהיה לפרויקט שבפריפריה ולפרויקט באזור הביקוש תהיה כמכלול אחד.
במאמר זה חשפנו על קצה המזלג מספר עקרונות שיכולים לסייע לעוד מאות אלפי בעלי דירות למגן ולחדש את המבנים והשכונות שלהם. מדובר בשעה קשה ומורכבת למדינת ישראל ועם ישראל אך חשוב שנדע ללמוד ממנה ולצאת ממנה חזקים ויעילים יותר כחברה, כמדינה וכענף הנדל"ן והבנייה המבינים שהדרך לניצחון כוללת גם המשך של חידוש ובנייה של מדינת ישראל למען הדורות הבאים. עם ישראל חי.
