חוק ההסדרים הוא ביטוי הכולל בחובו נושאים רבים שהממשלה מעוניינת לקדם. חוק ההסדרים מהווה איגוד של תקנות המוגש ע"י ממשלת ישראל לפני כל אישור תקציב ועוסק במגוון רחב של נושאים אותם הממשלה מעוניינת לקדם. אך מה הקשר לענף ההתחדשות העירונית? אז כך, בהתאם למגוון התחומים בהם עוסק חוק הסדרים, ניתן למצוא בו לא מעט סעיפים הקשורים לעולם הנדל"ן, ההתחדשות העירונית והבנייה המשפעים רבות על בעלי הדירות בהתחדשות עירונית. יוסי מזרחי בעלים ומנכ"ל גשם עם כתבה עבור בעלי הדירות של גט סטטוס על כל מה שחשוב להם לדעת בחוק ההסדרים החדש.
לא מדובר בחוק בודד אלא באיגוד חוקים
חוק ההסדרים או בשמו המלא- 'חוק ההסדרים במשק המדינה', הוא תיקוני חקיקה מאוגדים המוגשים לכנסת ישראל לקראת כל אישור תקציב שנתי או דו-שנתי על ידי הממשלה. איגוד החוקים כולל בתוכו את הנושאים שהממשלה מעוניינת לקדם במהלך כהונתה, ובשל הקישור של חוק ההסדרים למעמד הגשת התקציב נערכים הדיונים בחוק ההסדרים במקביל לדיונים על התקציב. להבדיל מחוק רגיל את חוק ההסדרים יוזם משרד האוצר ומביא אותו לאישור ועדת שרים מיוחדת בראשות משרד המשפטים.
במיוחד עבור בעלי הדירות בגט סטטוס ריכזנו 5 שינויים מהותיים שאושרו בחוק ההסדרים האחרון:
1. הרשויות מקבלות עידוד להתחדשות
כל פרויקט התחדשות עירונית מכיל בתוכו חיבור (קצת לא רגיל) בין שלושה גורמים מרכזיים והם: בעלי הדירות, בעלי תפקידים ורשויות מקומיות. וכאן מתחילה המורכבות, כי בזמן שגם לבעלי הדירות וגם לגורמי המקצוע ישנו אינטרס ברור לקידום הפרויקט, נותרת הרשות המקומית ללא אינטרס או סיבות כלכליות ברורות לזרז את הפרויקט. חוק ההסדרים 23 מציג, בתקציב הנוכחי, רפורמה שמטרתה להעניק לרשויות המקומיות תמריץ לפעול ולקדם התחדשות עירונית, הכולל חתימה על 'הסכם מסגרת' בין הרשות להתחדשות עירונית לרשות המקומית. במסגרת הסכם המסגרת תתחייב הרשות המקומית להנפיק היתרי בנייה ל-3,500 יח"ד בקצב של 600 יח"ד לשנה ותמורתם תקבל הרשות המקומית תקציב נוסף לצורך הקמה ושדרוג תשתיות תומכות לפרויקטים ולרווחת התושבים בתחומים שונים כגון: חינוך, חשמל, מים, ביוב ועוד.
2. קיצור הזמנים לקבלת היתר הבנייה נמצא אצל האדריכלים
בעיה ידועה וכואבת לכל מי שעוסק בתחום, היא משך הזמן הארוך להוצאת היתר בנייה בהתחדשות עירונית. לכן, רפורמה נוספת אשר מובאת בחוק ההסדרים 2023 היא ניסיון לטפל בתהליך הארוך והמסובך של הוצאת היתר בנייה. איך? דרך הסמכה של אדריכלים מנוסים לחתום על היתרי בנייה בוועדות המקומיות. אך גם בתחום זה ישנם סייגים וחשוב לציין כי על מנת לוודא את כלל ההיבטים הבטיחותיים במסגרת קבלת ההיתר, יחויבו כלל ההיתרים אשר יינתנו במסלול זה, בחינה ואישור של מכון בקרה. כך שאתם כבעלי הדירות תוכלו לראות את תהליך ההתחדשות יעיל יותר מבעבר.
3. 14% משמעותיים ביותר לקידום הפרויקט: שינוי הרוב הדרוש
חוק ההסדרים הנוכחי מציע שינוי ברוב הדרוש לתביעה מול דייר סרבן והופך את הרוב מ-80% לרוב של 66%. מטרת השינוי היא להקל על התהליך, הארוך ממליא, ולהעניק אפשרות מוקדמת יותר לתביעה של דיירים המעכבים פרויקטים. מדובר בשינוי משמעותי שצפוי לפתור חלק נכבד בבעיות הסרבנות ולהפעיל לחץ על בעלי הדירות המסרבים ממניעים של בצע כסף. בנוסף לכך מוסיף החוק שינוי נוסף החל על בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, וקובע כי בעלי דירות כאלו לא יוכלו להיות חלק ממניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן – וזאת כדי למנוע מדיירים שהרחיבו את הדירה שלהם מבלי שקיבלו היתר כנדרש, לנסות לסכל הליך פרויקט התחדשות עירונית.
4. שלא "ימרחו" אתכם- הכירו את התנאים החדשים לסיום ההתקשרות בין דיירים ליזם
מסע ההתחדשות העירונית הוא ארוך ומורכב מסיבות אובייקטיביות. אך יחד עם זאת, העובדה כי מדובר בפרויקטים ארוכים ומסובכים לא מאפשרת ליזמי נדל"ן למשוך את הזמן ולמנוע מבעלי הדירות עדכונים שוטפים ושקיפות. גם סוגיה זו לא נעלמה מחוק ההסדרים הנוכחי אשר מביא בשורה הקובעת כי אם הסכם ההתקשרות של הדיירים עם היזם לא הגיע לתוכנית מפורטת תוך 4 שנים או לחלופין אם היזם לא יצר קשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות תוך שנתיים, הדיירים יכולים לבטל את העסקה באופן חד-צדדי. בעלי דירות שבחרו חברות יזמיות ובעלי תפקידים נוספים העובדים עם מערכת גט סטטוס, נהנים ממעקב, ניהול טכנולוגי ושקיפות בתהליך ובכך לשמור על תקשורת שוטפת עם היזם ויתר בעלי התפקידים. כך, נחסך מהם החשש ואי הוודאות במקרה זה והם נהנים מבקרה רציפה ועדכונים שטופים לכל אורך הפרויקט.
5. המשמעות על התחדשות עירונית במסדרת החוק
תיקון חדש נוסף ומשמעותי בחוק ההסדרים, מעניק לבעלי הדירות את האפשרות למכור את הנכס שבבעלותם בכל שלב במהלך הפרויקט ולקבל את כלל הפטורים וההטבות לדירת מגורים. עד היום, המכירות התאפשרו רק לאחר קבלת טופס 4, ומכירה שהתבצעה בכל זאת עד לנקודת זמן זו של העסקה נחשבה כמכירת קרקע. כך שדייר אשר רצה למכור את הדירה לאחר פינוייה, לא נהנה מהטבות מס עד להשלמת הבנייה משום שהדירה נחשבה לדירה שנהרסה והליך בנייתה עדיין לא הסתיים. עבורכם, בעלי הדירות, מדובר באחד השינויים המשמעותיים בחוק ההסדרים בתחום ההתחדשות העירונית, לפטור ממס משמעותי וכך לחופש פעולה לאורך הפרויקט.
לסיכום, התיקונים שמציע חוק ההסדרים חשובים מאוד אך מניסיון שלנו כחברה יזמית מובילה, אנו יודעים כי הליך חקקתי הוא חשוב ומשמעותי, קובע ומתווה מדיניות, אך הוא לעולם לא יצליח להחליף את העובדה שכדי להוביל התחדשות עירונית אל עבר הצלחה צריך לייצר מערך ניהול שקוף, יעיל, טכנולוגי ומאוחד עם מערכת גט סטטוס, המייצרת עבורנו שיתוף פעולה, תקשורת נכונה ובונה אמון בין בעלי הדירות לבין הרשויות, היזמים ובעלי התפקידים הנוספים בפרויקט.
