להוביל להצלחה פרויקט בנייה זו מלאכה מאוד מורכבת. עכשיו תוסיפו למלאכה הזו גם בעלי קרקע ללא ידע נדל"ני, רשות מקומית הפועלת לטובת העיר, הריסת מבנה, בנייה מחדש ומשך זמן שיכול להימשך כעשור להובלת הפרויקט מארגון להצלחה וקיבלתם את העסקה המורכבת ביותר בעולם הנדל"ן למגורים . נשאלת השאלה- מה נדרשים בעלי הדירות לעשות כדי לצלוח את הפרויקט בצורה המקצועית, השקופה והיעילה ביותר ומבלי להתפטר מהעבודהולהיות מפקח בנייה? מפקח הבנייה, גידי הוד וחברתו המונה צוות מפקחים, מהנדסים, הנדסאיי בניין וכן, צוות הנדסאיות אדריכלות במחלקת התכנון, במאמר לבעלי הדירות בגט סטטוס על תפקידו המרכזי של המפקח בהובלת פרויקט התחדשות עירונית מוצלח.
כדי להצליח בהובלת פרויקט התחדשות עירונית בצורה נכונה ומקצועית חייבים להכיר בעובדה אחת בסיסית חשובה ביותר. לפיה, קיימים פערי ידע, ניסיון ואינטרסים משמעותיים מאוד בין אנשי המקצוע לבעלי הדירות. מצד אחד בהחלט מדובר בפרויקטים שיכולים לייצר מציאות חדשה לבעלי הדירות ולשנות את חייהם, אך באותה הנשימה מדובר בתהליך ארוך ומורכב הכולל צורך חיוני של הבנה נדל"נית ולא מעט חששות, פערי ידע ותסכולים. האם זה אומר שבעלי הדירות צריכים לחשוש מכל צעד במסע? האם עליהם להתעמק בכל שלב וסעיף? התשובה לכך יחסית פשוטה- לא נדרש מבעלי הדירות ידע מקצועי אך בהחלט נדרש ייצוג מקצועי המעניק שקיפות ויעילות לאורך כל הפרויקט. זהו בדיוק תפקידו של המפקח מטעם בעלי הדירות. תפקידי המפקח מותאם לכל שלב בפרויקט.
שלב הארגון – מו"מ מול היזם, מפרט טכני וליווי התכנון
כל פרויקט התחדשות עירונית שונה ובעל מאפיינים שונים. לכן השאלה הראשונה שצריכה להישאל היא האם כבר קיים יזם לפרויקט שלכם? במידה ולא, ואתם נמצאים בשלב שלקראת מכרז יזמים. כאן למפקח יכולה להיות תרומה מקצועית גדולה ומשמעותית בין היתר, בבחינת החברות היזמיות, כדי שתשכילו לבחור את החברה המתאימה ביותר עבור הפרויקט שלכם. לאחר המכרז או במידה וכבר קיים יזם ולפני בחירת המפקח, נכנס המפקח לשלב המשא ומתן על תוכן המפרט הטכני הטוב ביותר עבור בעלי הדירות. על המפקח לעבור על המפרט בקפידה לוודא כי הוא מותאם לצורכי בעלי הדירות, לדרוש שיפורים והרחבות במפרט ולוודא כי הוא עומד בקנה אחד עם ההבטחות של היזם בשלב בחירתו. רק לאחר מקסום זכויות בעלי הדירות ובאישור המפקח יצורף מפרט טכני כנספח להסכם ההתקשרות מול בעלי הדירות.
לאחר סגירת ההסכם מול היזם והמפרטים ובשלב בו הפרויקט מתקדם, על המפקח לעבור על כלל המסמכים התכנוניים שהוצגו על ידי היזם כתנאי לפני הגשתם לרשויות התכנוניות לצורך קבלת היתר. על המפקח לוודא את התאמת התוכניות המוגשות לתוכניות שצורפו להסכם עם בעלי הדירות ומעל הכל לוודא שבעלי הדירות קיבלו את כל מה שהובטח להם במסגרת ההסכם. ליווי התכנון לא מסתיים עם הגשת הבקשה להיתר בנייה. גם לאחר הגשת הבקשה וקבלת היתר הבניה נדרש המפקח לבחון שוב כי היתר הבניה תואם את הבקשה וכי אין שינויים העלולים לפגוע בזכויות בעלי הדירות.
שלב הביצוע – לוודא ביצוע נכון ובלוחות זמנים מדויקים
שלב הביצוע הוא שלב "כיתות הרגלים" של המפקחים זהו שלב בו המפקחים עוזבים את שולחן המו"מ והשרטוטים ועוברים ל"שטח". בדרך כלל שלב זה מתחלק לשני חלקים מרכזיים:
- ליווי ביצוע- בו יבצע המפקח ליווי ביצוע קפדני לפרויקט, ידאג לביקורים תכופים באתר הבניה אשר לאחריהם יקבלו בעלי הדירות והנכסים דו"חות פיקוח מפורטים. מדובר בשלב קריטי עבור בעלי הדירות משום שכל מה שלא ניתנה עליו הערה בזמן אמת יהיה קשה עד כמעט בלתי אפשרי לשנות לאחר מכן.
- ווידוא קצב התקדמות- על המפקח לוודא כי קצב התקדמות הבניה תואם את לוחות הזמנים להם התחייב היזם במסגרת ההסכם. ישנם לא מעט מקרים בהם נוצרים עיכובים בתהליכי הבנייה. לכן, בדיקת לוחות הזמנים על ידי המפקח חשובה מאוד עבור בעלי הדירות והנכסים על מנת שיוכלו לתאם זמנים מול בעל הדירה / הנכס ממנו הם שוכרים את דירת / נכס הביניים עד לסיום תקופת הביצוע.
שלב האכלוס – כניסה בטוחה ללא ליקויים מיותרים
שלב האכלוס הוא שלב מעט מתעתע, משום שמצד אחד קיימת הרגשה של סיום הפרויקט וכניסה לדירה המיוחלת. אך מצד שני, כמעט בכל פרויקט בנייה ישנם ליקויי בנייה ותקלות המעיבות על חווית המגורים בדירה החדשה. מפקח טוב יודע שאת שלב הפיקוח על האכלוס חשוב לסכם מול היזם כבר בשלב המשא ומתן על ההסכם. לכן, כאשר ניגשים למשא ומתן מול היזם עוד בשלבים הראשונים חשוב להגדיר כי תפקידי המפקח בפרויקט יכללו גם את שלב בחינת הבנייה הבדק והאחריות לאחר האכלוס. שלב זה כולל בין היתר את בחינת ליקויי בנייה, בחינת המפרט, בחינת תשתיות ועוד. כך שבעלי הדירות יוכלו להיכנס לדירה החדשה ולצאת לדרך חדשה וטובה ללא ליקויים מעיקים.
לאורך כל מסע ההתחדשות חשוב מאוד, שבעלי הדירות, יוודאו כי הם בידיים טובות, אמינות ובטוחות. לכן כבר בשלבים הראשונים של כל פרויקט התחדשות עירונית חשוב לוודא כי כלל בעלי התפקידים ינהלו תקשורת שוטפת בינם לבין בעלי הדירות דרך פלטפורמה גט סטטוס המעניקה את היכולת לוודא כי כלל השלבים ברורים לכולם, שאין פערים בין הבטחות לביצוע ואין מסרים שנעלמו מדיירים. המפקח מעדכן את בעלי הדירות באמצעות הפלטפורמה ומנגיש להם את הדו"חות שלו בכל שלבי הפרויקט – רק כך מבצעים התחדשות עירונית בטוחה כך מובילים פרויקט בהצלחה.
